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Lo stato reale degli affitti in Italia: Il Rapporto Immobiliare 2024

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato lo scorso 21 maggio, il “Rapporto Immobiliare 2024” come sempre ricco di dati e di informazioni.
Segnalo come a differenza dei periodici rapporti diffusi da reti di agenzie immobiliari che vengono fatti passare come dati ufficiali, ma che registrano solo i valori delle offerte, sempre con aumenti stratosferici, ma che rappresentano le aspettative di redditività dei proprietari; al contrario il Rapporto Immobiliare dell’Agenzia delle entrate basa i sui dati sui contratti stipulati e registrati, quindi riporta i valori effettivi sia delle compravendite che delle locazioni.
In questo articolo mi occupo di analizzare i dati relativi ai contratti di locazione stipulati nel 2023 e le variazioni rispetto al 2022.
Complessivamente a livello nazionale sono stati stipulati 890.211 contratti di locazione ad uso abitativo un numero di contratti in riduzione del 1,6% rispetto al 2022.

Questi i dati nazionali riferiti alle 4 tipologie contrattuali:

Contratti Transitori stipulati nel 2023: 175.397, + 3,7% rispetto al 2022. Questi coprono una quota di mercato pari al 19,7% +1% rispetto al 2022, il canone medio annuo registrato è stato di 80,8 euro mq pari a euro 6.73 mq/mese. Nel 2023 per questi tipi di contratto a livello nazionale si registra un aumento.

Contratti 4+4 libero mercato contratti stipulati nel 2023 426.861 -4,4%, rispetto al 2022, per una quota di mercato pari al 48,0% segnando un -1,4% rispetto alla quota di mercato del 2022, con un canone medio pari a 75,8 mq/annuo ovvero pari a 6.31 euro mq/mese. Segnalo che per questo segmento di mercato delle locazioni si assiste da alcuni anni ad una riduzione costante e significativa dei contratti stipulati.

Studenti transitorio contratti stipulati 46.419, segnando un + 4,8% rispetto al 2022, coprendo una quota di mercato pari al 5,2% ed un aumento della quota di mercato pari a + 0,3% rispetto al 2022, pari ad un canone medio di 83,7 euro mq/annuo, ovvero 6,97 euro mq/mese. I contratti per studenti fuorisede segnalano un aumento sia del numero dei contratti che della quota di mercato coperta. Se sommiamo i contratti transitori e quelli ugualmente transitori per studenti, vediamo che il mercato delle locazioni si rivolge sempre più ad un mercato precario, mentre come si è visto per i contratti a libero mercato si segnala una forte riduzione, riduzione che in minore entità si vedrà sotto coinvolge anche il mercato delle locazioni a canone agevolato o concordato che dir si voglia.

Contratti a canone concordato stipulati nel 2023, 241.534, con una riduzione del -1,4% rispetto al 2022 coprendo una quota di mercato che arriva al 27,1% e in questo segnando un +0,1% rispetto al 2022. Il canone medio è stato di 72,7 mq/ anno, pari a 6.05 euro mq/mese. Come detto sopra anche in questo segmento si assiste ad una riduzione del numero dei contratti stipulati rispetto al 2022 anche se rispetto alla quota di mercato coperta si assiste ad un lieve aumento.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2023 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono quasi 5,8 miliardi di euro di canone totale per poco meno di 76 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto.

Nei comuni ad alta tensione abitativa l’Agenzia delle entrate ha rilevato i seguenti dati riferiti alle 4 tipologie contrattuali:

I contratti transitori stipulati sono stati 101.257 in aumento rispetto al 2022 del 3,4%, anche rispetto alla quota di mercato si registra un aumento dell’1%

I contratti stipulati a libero mercato sono stati 234.465, con una riduzione del -6,1% rispetto al 2022 e una copertura del mercato pari al 40,0% e in questo caso in riduzione del -1,5% rispetto al 2022

I contratti per studenti sono stati 42.703, registrando un aumento del 4,0% rispetto al 2022, con una copertura del mercato pari al 7,3% e in questo ambito si registra un aumento della quota di mercato coperto in aumento dello 0,5%.

I contratti a canale concordato sono stati 207.290, registrando una diminuzione del 2,7% rispetto al 2022 e una copertura del mercato del 35,4% identica al 2022.

Per quanto riguarda le 8 grandi città, l’Agenzia delle entrate ha diffuso i seguenti dati:
Contratti transitori:
Roma stipulati 5.147 contratti, canone medio mq/annuo euro 132,6; canone medio mq/mese euro 11,05
Milano, stipulati 15.134 contratti, canone medio mq/annuo euro 187,00; canone medio mq/mese euro 15,58
Napoli stipulati 1.381 i contratti, canone medio mq/annuo di euro 87,8; canone medio mq/mese euro 7,31
Torino stipulati 5.728 contratti, canone medio mq/annuo di euro 98,3; canone medio mq/mese di euro 8,19
Palermo stipulati 2.136 contratti, canone medio mq/annuo di euro 62,2; canone medio mq/mese euro 5,18
Genova stipulati 1.368 contratti, canone medio mq/annuo di euro 96,1; canone medio mq/mese di euro 8,00
Bologna stipulati 1.301 contratti, canone medio mq/annuo di euro 129,9; canone medio mq/mese euro 10,8
Firenze stipulati 2.689 contratti, canone medio mq/annuo euro 152,7; canone medio mq/mese euro 12,7
In tale tipologia di contratti la parte del leone la fa Milano con valori molto elevati degli affitti medi che sono oltre i 15 euro a mq. Segue Roma distanziata con poco più di 5.000 contratti stipulati. Anche a Firenze si segnala come i valori per questa tipologia di contratti siano molto elevati con una media di oltre 12 euro a mq/mese più alta persino di Roma.

Contratti a libero mercato
Roma stipulati 11.828 contratti, canone mq/annuo di euro 142,3; canone mq/mese di euro 11,85
Milano stipulati 31.986 contratti, canone medio mq/annuo euro 194,2; canone medio mq/mese euro 16,18
Napoli stipulati 6.217 contratti, canone medio mq/annuo euro 84,2; canone medio mq/mese euro 7,01
Torino stipulati 14.477 contratti, canone medio mq/annuo euro 101,9; canone medio mq/mese euro 8,49
Palermo stipulati 4.443 contratti, canone medio mq/annuo euro 63; canone medio mq/mese euro 5,25
Genova stipulati 2.012 contratti, canone medio mq/annuo euro 71,7; canone medio mq/mese euro 5,97
Bologna stipulati 7.251 contratti, canone medio mq/annuo euro 145,3; canone medio mq/mese euro 12,10
Firenze stipulati 4.248 contratti, canone medio mq/annuo euro 148,6; canone medio mq/mese euro 12,38
Per i contratti a libero mercato di lunga durata i valori più alti si registrano a Milano, Bologna, Firenze e Roma mentre i valori più bassi si registrano a Palermo e Napoli

Contratti per studenti fuorisede
Roma stipulati 5.723 contratti, canone medio mq/annuo euro 147,2; canone medio mq/mese euro 12,26.
Milano stipulati 840 contratti, canone medio mq/annuo euro 138,9; canone medio mq/mese euro 11,57
Napoli stipulati 669 contratti, canone medio mq/annuo euro 92,1; canone medio mq/mese euro 7,7
Torino, stipulati 3.157 contratti, canone medio mq/annuo euro 79,3; canone medio mq/mese euro 6,60
Palermo stipulati 599 contratti canone medio mq/annuo euro 56,3; canone medio mq/mese euro 4,69
Genova stipulati 1. 205 contratti, canone medio mq/annuo euro 89,6; canone medio mq/mese euro 7,46
Bologna stipulati 333 contratti, canone medio mq/annuo euro 97,3, canone medio mq/mese euro 8,10
Firenze stipulati 1.179 contratti, canone medio mq/annuo euro 112,4, canone medio mq/mese euro 9,36
Per questa tipologia la parte del leone la fa Roma dove si segnalano oltre 5.700 contratti stipulati mentre colpisce il dato di Milano con soli 840 contratti per studenti fuorisede quindi che si riferiscono a valori definiti dall’accordo locale per gli affitti concordati. Molto pochi anche i contratti per studenti a Palermo e Napoli.

Contratti a canone concordato
Roma, stipulati 29.522 contratti, canone medio mq/annuo euro 133,9; canone medio mq/mese euro 11.15
Milano stipulati 2.015 contratti, canone medio mq/annuo euro 130,7; canone medio mq/mese euro 10,89
Napoli stipulati 6.664 contratti, canone medio mq/annuo euro 89,0; canone medio mq/mese euro 7,41
Torino stipulati 7.429 contratti, canone medio mq/annuo euro 72,5; canone medio mq/mese euro 6,04
Palermo stipulati 4.809 contratti, canone medio mq/annuo euro 57.9; canone medio mq/mese euro 4,8
Genova stipulati 6.902 contratti, canone medio mq/annuo euro 76,8; canone medio mq/mese euro 6,4
Bologna stipulati 2.493 contratti, canone medio mq/annuo euro 95,1; canone mq/mese euro 7,9
Firenze stipulati 1.533 contratti, canone medio mq/annuo euro 97,8 canone mq/mese euro 8,15
Con tutta evidenza a Roma i contratti a canone agevolato, tra le grandi città, vedono la stipula di circa 30.000 contratti nel 2023, anche in questo caso molto pochi i contratti stipulati per questa fattispecie di contratti a Milano ma insufficienti anche a Bologna e Firenze.

In conclusione si può dire che i contratti registrati probabilmente non rappresentano l’esatta fotografia di un settore, quello delle locazioni che non riesce ad essere un mercato che trova un equilibrio tra domanda (con redditi spesso precari e bassi) e una offerta che tende sempre al massimo della redditività. In tale contesto i segnali di diminuzione del ricorso a contratti di lungo periodo (diminuzione più marcata per libero mercato sia del numero dei contratti che della percentuale di mercato, minore per i contratti agevolati), ci consegnano un mercato delle locazioni con durate contrattuali sempre di durata minore, probabilmente risentendo degli affitti brevi turistici. In ultimo ma non di minore importanza mentre si assiste a Report per esempio di Idealista o di altre aggregazioni di immobiliari che descrivono un mercato con aumenti spesso del 15% annuo, l’Agenzia delle entrate ci consegna una fotografia dove si assiste ad affitti alti ma che quasi mai corrispondono alle aspettative indotte dagli studi di mercato delle agenzie immobiliari. Forse la differenza sta nel fatto che un conto è l’offerta e un altro è il punto di arrivo con la stipula del contratto effettivo. Sta di fatto che si assiste comunque ad un mercato delle locazioni comunque inaccessibile per larghi strati della popolazione e si sente molto la mancanza di un elemento calmieratore efficace del mercato che è rappresentato dall’edilizia residenziale pubblica.

Per chi vuole approfondire
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/263076/RI2024_Residenziale_20240521.pdf/2ac96c07-26a6-6eeb-de79-c7d6428054f3

Image by Marilyn Cada from Pixabay
Massimo Pasquini
Massimo Pasquini
Massimo Pasquini è stato a lungo segretario Nazionale dell'Unione Inquilini
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