A Milano garantiti, già oggi, a privati da immobiliare profitti fino al 24%, contrariamente a quanto affermato dallo studio dell’economista Carlo Cottarelli che afferma che questi interventi non producono remunerazioni ma perdite.
Allo studio di Cottarelli ha risposto un dossier del “Consorzio cooperative lavoratori”, un consorzio nato con il sostegno delle Acli e Lum, un dossier dal titolo innegabilmente interessante: “L’iniquità dello sviluppo immobiliare residenziale a Milano”.
Questo Dossier segue, e sembra rispondere, neanche tanto velatamente, allo studio dell’Economista Cottarelli, studio attuato su commissione di costruttori e immobiliaristi importanti quali Aspesi, Assimpredil-Ance e Assoimmobiliare.
Lo studio di Cottarelli affermava che non è sostenibile, ovviamente economicamente e per i soggetti che hanno commissionato il suo studio, come dire, disinteressati, realizzare interventi immobiliari a Milano in aree fra i 5 mila e i 10 mila metri quadrati con quote elevate di edilizia residenziale convenzionata e sociale a prezzi calmierati.
Questo sulla base di una simulazione di una operazione che si chiuderebbe, stando allo studio, con oltre un milione di euro di perdite per l’impresa privata.
Per dire, se volete realizzare, con privati, interventi alloggi a canone calmierato, bisogna alzare gli affitti (e allora dove sarebbe il calmieramento e magari l’illusione ottica dell’intervento di social housing?)
Il dossier Consorzio cooperative lavoratori, è stato realizzato con la consulenza di docenti e ricercatori del Politecnico dell’Osservatorio Casa Affordable (OCA) e advisor finanziari, sulla base dei dati di Cottarelli corretti da alcune imprecisioni, riguardanti il numero di box-auto, il costo delle demolizioni e del valore di appalto lavoro, oneri, e ipotizzando tre scenari con relativi piani economico finanziari.
Il primo scenario riguarda: un’area della stessa superficie con solo appartamenti in vendita in edilizia libera a 4.800 euro al metro quadrato (il prezzo ipotizzato da Cottarelli) si otterrebbe un EBT rate, risultato prima delle imposte, del 10,9%, pari a 7,6 milioni di euro, superando l’8,6% considerato accettabile per il privato secondo l’ex economista del Fondo Monetario Internazionale.
Il secondo scenario, prevede un vincolo del 30% di appartamenti in edilizia convenzionata, un’offerta regolata ma non ‘sociale’, che gode di sconti su oneri e costo di costruzione, a 3.300 euro al metro quadrato e il resto in edilizia libera a 4.800 euro si otterrebbe un EBT del 9,6%, con profitti per oltre 6 milioni di euro.
Il terzo scenario prende a riferimento le zone di Milano a “mercato forte”, dove i prezzi possono salire anche a 8-9mila euro al mq, e ipotizza un 66% di edilizia libera fatta da un “operatore profit” a 6.800 euro/mq e un 34% di Edilizia residenziale sociale, la cosiddetta Ers che in Lombardia prevede l’ingresso di inquilini con criteri di reddito, addirittura fino a 96 mila euro di Isee (evidentemente molto social con quel reddito, ironizzo ovviamente, ma in Lombardia questo è il reddito per entrare in alloggi del cosiddetto o presunto, social housing).
Il prezzo dell’Ers è ipotizzato in 2.750 euro/mq la vendita, il patto di futura vendita dopo 8 anni o 110 euro al mq/anno in affitto, ovvero 9 euro a mq (non proprio agevolatissimo). In questa simulazione il rendimento sale al 24% con un profitto finale fra i 13,7 e 17, 6 milioni di euro in base ad alcune variabili.
Quindi il dossier del “Consorzio cooperative lavoratori” sconfessa platealmente lo studio dell’economista Cottarelli, commissionato da costruttori e immobiliaristi che giudica non remunerativi, oggi, interventi che vedono la realizzazione di quote di edilizia convenzionata o social.
Ricordo che Milano oltre alla spinta speculativa sugli immobili e sulle aree negli ultimi due anni si è assistito all’irruzione sulla scena della Procura di Milano con le sue inchieste che hanno portato alla luce, e qualcosa di più, certi interventi di “ristrutturazione” che in realtà erano corposi interventi edilizi sostitutivi e ampliati, rispetto all’immobile originario da “ristrutturare”.
Di fatto una deregolamentazione urbanistica alla quale si intende “rispondere” con il cosiddetto “SalvaMilano” che invece di salvare Milano intende salvare altro.
